Плюсы и минусы самого распространенного механизма инвестирования в первичную недвижимость.
Предварительный договор купли-продажи используют 80% застройщиков Украины. Особенно популярна такая форма инвестирования в пригороде столицы и регионах. Совместно с юристом Владимиром Копотем и экспертами портала Bild.ua мы подговили обзорный материал, чтобы предупредить инвесторов о возможных рисках при оформлении взаимоотношений с застройщиком через предварительный договор.
«Билд» стал первым в Украине ресурсом, на котором открыто рассказывают о рискованных для инвестирования объектах первичной недвижимости. На сайте собраны все новостройки Украины и каждой присвоен индекс надежности. Низкая оценка означает большую вероятность того, что застройщик не выполнит свои обещания. Чтобы сформировать индекс надежности, эксперты проверяют 40 параметров, касающихся разрешительных документов и репутации застройщика. Чтобы ознакомиться с подробностями экспертного анализа, на сайте можно заказать подробный отчет по любому проекту страны.
Как происходит приобретение квартиры по предварительному договору
«Схема с предварительным договором не прописана в Законе Украины об инвестиционной деятельности. Опираться можно только на Гражданский и Хозяйственный кодексы, — говорит Владимир Копоть. — Это значит, что государственное регулирование отсутствует, а права инвестора не защищены»
Для того, чтобы сделка состоялась, две стороны — продавец и покупатель — подписывают соглашение, в котором обязуются в установленный срок заключить основной договор. «По сути, предварительный договор купли-продажи — это декларирование намерений, которые могут состояться или нет. Реальных юридических механизмов защитить права инвестора в этой схеме не существует», — предупреждает эксперт.
При подписании предварительного договора инвестор вносит обеспечительный платеж. Эти средства, как правило, учитываются в основном договоре. Деньги выступают гарантией того, что покупатель в будущем подпишет основной договор, но не считаются оплатой за квадратные метры. А это значит, что застройщик может потребовать доплату при оформлении основного договора.
Обязанности продавца по предварительному договору — заключить основной, а не построить и передать объект покупателю. В документе указываются ориентировочные характеристики квартиры и по завершению строительства они могут отличаться от реальных.
Многие застройщики предлагают не регистрировать предварительный договор у нотариуса, чтобы сэкономить средства. «Такая экономия себя не оправдывает, — говорит юрист. — Договор без нотариального удостоверения могут признать недействительным. Поэтому я всегда советую зарегистрировать документ в обязательном порядке».
Плюсы приобретения по предварительному договору купли-продажи:
- простая и понятная схема — сначала предварительный договор между инвестором и застройщиком, затем — основной;
- прямые договорные отношения с застройщиком.
Минусы схемы по мнению юриста:
- схема не контролируется и не регулируется со стороны государства;
- застройщик может привлекать средства на строительство без разрешительных документов;
- возможно нецелевое использование денег инвесторов;
- предварительный договор обязывает застройщика подписать основной договор, но не гарантирует, что это произойдет;
- высокий риск двойных продаж;
- платежи инвестора считаются подтверждением намерения купить квартиру, но не считаются оплатой за нее;
- если застройщик откажется подписывать основной договор, даже суд не заставит его это сделать;
- застройщик может изменить проект на свое усмотрение;
- дополнительные расходы на частного нотариуса и взнос в пенсионный фонд.
